負けない居抜き戦略

居抜き物件は、通常の不動産取引とは別の契約が発生するため、注意が必要です。不動産を含めての売買の場合は、不動産売買契約書、不動産を賃貸する場合は大家さんとの不動産賃貸契約書が必要ですが、居抜きの場合、これらとは別に造作物（内外装などをいいます）や設備の譲渡についての契約も交わさなければなりません。その前に、まず店舗の造作や設備機器の権利が誰にあるのかを確かめましょう。

店舗の場合、様々な態様があります。店舗造作の権利を大家さんが有していて、それも込みの賃貸料になっている場合もありますし、造作や設備一式をリース会社と契約して権利自体がリース会社にある場合もあります。現在の賃主がスケルトンの状態で契約して、後から造作や設備を入れる場合もあります。契約書は権利者との契約が大前提ですので、これらを良く確認しておくことが重要です。居抜き物件を契約する場合、一般的には、大家さんの承諾を得た上で現在の賃主と「造作譲渡契約」を結びます。

この造作譲渡契約に必要なことは、譲渡される目的物がきちんと特定されていること、引渡しの期日が確定されていることなどでしょう。譲渡される目的物をはっきりさせておくために譲渡目録も用意してください。また、造作代金も契約時に全額払うのではなく、手付け分（代金総額の10～30%）を契約時に、引渡時に残金を引き渡すのが良い方策です。居抜き物件の造作譲渡はトラブルが多く発生しますので、弁護士などの専門家などにもご相談して契約書を作成してください。